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沽源县东围子棚户区改造房屋征收与补偿方案
  发布时间:2017-06-20   信息来源:住建局  

 

沽源县东围子棚户区改造
房屋征收与补偿方案
 
为了进一步加快棚户区改造步伐有效改善县城居民居住条依据国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(河北省人民政府令[2012]2)、《河北省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》(冀政[2013]85)、《张家口市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(张家口市人民政府令[2014]1河北省城镇棚户区改造货币化安置管理办法》及《河北省土地管理条例》等法津法规,结合我县实际本着合法公平公正的原则制定方案
一、征收范围及征收期限
(一)征收范围:
东围子棚改项目征收范围如下:湖东片区655户、四中片区171户、御水花园片区441 户、二厂片区861户(其中含原东广场片区325户)、中环路片区 734 户,共计约 2862 户,征收面积约 39.35 万㎡,完成征收可提供净地 1317 亩。
(二)征收期限
2017/7/1—2018/12/31
二、货币化安置方式
(一)货币补偿
以货币形式一次性补偿棚户区改造居民。
(二)政府搭建服务平台,由取得土地出让权的开发企业按规划设计条件建设被征收户优惠房,被征收人自主购买(详见本方案第九条规定)。
三、补偿单价
被委托房地产估价机构按照相似性和区域位置等因素, 对征收范围内的房屋进行预评估后选取中位价,并结合征收范围内楼市价格,提供了以下不同高度不同结构房屋的补偿单价:

结构类型
房屋高度
价格(元)
备注
砖 混
 
2.4m以上(含2.4m)
3300
                      2.0m-2.4m之间高度用插值法计算                     计算公式:(2.4m价格-2.0m价格)∕0.4×(实际高度-2.0m)+2.0m价格
2.0m
2805
楼房
3460
砖 木
2.4m以上(含2.4m)
3100
2.0m
2635
砖土木
2.4m以上(含2.4m)
2910
2.0m
2480
土 木
2.4m以上(含2.4m)
2600
2.0m
2300`

四、室内装修及附属物补偿(详见附件1)
对于已建房屋的室内装修及其配套的附属物,按照附件1内容对应补偿。
五、补偿类型及标准
(一)取得《国有土地使用证》及《房屋所有权证》《国有土地使用证》、《建设工程许可证》(准建证)的,以补偿单价为基础价,由估价公司通过评估系数的调整给予计价补偿。
)只取得《国有土地使用证》且土地上任何朝向房屋均未办理确权或准建手续的,经公证明确产权人后,容积率0.6之内(包括0.6)的补偿标准同本方案五(一);之外的按本方案五(五)之标准补助。
(三)一宗有效土地上(即取得了《国有土地使用证》),仅部分房屋确权或有准建手续,未确权或无准建手续的部分在容积率0.6之内的(包括0.6),以补偿单价的98%为基础价,并通过评估系数的调整计价补偿;之外的补偿(五)之标准补助。
)一宗有效土地上,容积率未达到0.6的:除对已建房屋按对应标准进行补偿外,依据0.6容积率计算出应建未建面积,并给予应建未建的节约资源补助。
1.计算依据:补偿单价(以砖木结构房屋为标准计算)减去建筑成本(建筑成本由造价机构提供)。
2.补助标准:2028元/m2
3.计算方式:(《国有土地使用证》载明的使用面积×0.6-已建房屋建筑面积)×2028元/m2
一宗有效土地上,容积率超过0.6(不含0.6)的,超出部分按以下标准补助(有确权或准建手续的房屋除外)
1.  :350/m2
2.轻钢类: 单层260/m2  
双层300/m2
(六)一宗有效土地上未建房屋的:按0.6容积率计算出应建未建房屋面积,大房按0.4容积率计算,标准为2028元/ m2,小房按0.2容积率计算,补偿标准为大房的90%
(七)一宗有效土地上只有基础且未确权的,基础部分按重置价格补助,其它部分补偿同本方案五(六);确权且倒塌的房屋,按《房屋所有权证》载明的面积给予每平方米2208元补偿,容积率未达到0.6的按(四)标准补助。 
)檐高低于2.0米的成型房屋由估价公司调整系数评估,不包括临建。
(九)经工作组、估价公司、测绘机构入户登记后又增加出的房屋面积(入户登记影像资料为被征收人房屋现状入户调查摸底的唯一有效记录资料),按违建处理不予补偿或补助。
(十)除以上九种类型,如遇特例另做补充说明。
六、补偿总额计算
征收房屋补偿总额=征收房屋价值补偿+附属物补偿+室内装修补偿+其它(搬家补助费、临时安置补助费、奖励、节约资源补助、土地使用权补助、住宅房屋用于生产经营的停产停业补等)。
七、补偿依据:
(一)房地产估价机构出具的房屋估价报告及复议答疑资料
(二)《不动产登记证》、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《建设工程许可证》(准建证)或公证书
(三)《房屋入户调查登记表》
(四)测绘机构出具的《未确权房屋面积量算成果确认单》或复核测绘成果资料
(五)其它有效资料
八、征收补助及奖励
(一)临时安置补助费:被征收人选择货币化安置补偿的,征收部门向被征收人支付6个月的临时安置费,标准:被征收房屋建筑面积每月每平方米10元。
(二)搬迁补助费:按被征收房屋建筑面积22元/㎡的标准,征收部门向被征收人给予一次性支付搬迁费。对被征收房屋实行司法强拆的,征收人所支付的强拆费用从被征收人的搬迁费用中扣除,不足部分从补偿总价中扣除。
(三)住宅房屋用于生产经营的停产、停业补助费:
被征收房屋《房屋所有权证》载明其为住宅用房,或未办理确权登记在非出让土地上建成的非商业用房用于生产经营,且有《营业执照》(或其它相关生产经营行政许可手续)及税务登记(或相关纳税凭证),同时《营业执照》或其它相关生产经营行政许可手续记载的经营场所是被征收房屋的,按照被征收房屋建筑面积的85%计算经营面积,按经营面积每平方米300元的标准给予一次性停产停业补助。
(四)土地使用权补助:
依据“房屋被依法征收,国有土地使用权同时收回”之规定,因被征收房屋的价格中已包含房屋占用范围内的土地使用权金额,故只有每宗有效土地上的院落面积享受土地使用权补助。
补助标准:按照区片地价每亩5万元价格补助,每平方米院落补助75
(五)集体签约奖:在规定的签约时间内前三日集体签订补偿协议的,不同户数给予以下不同奖励:十户为每户4000元,二十户为每户8000元,三十户每户12000元(集体签约的户须前后或左右相连,以各工作组任务图标注为准,需联系人和工作组人员签字确认)。
(六)提前搬迁房屋奖:
东围子棚户区改造采用统一时段公示被征收内容、统一时段发放评估报告、统一时间复议及统一时间发布签约公告的方式,进行棚改房屋征收。签订协议后十日内搬迁并交房的按照被征收人《国有土地使用证》登记的土地使用面积,每平方米550元给予提前搬迁房屋奖。以上时段之后完成搬迁的不享受此奖励,此奖项最高不超过12.5万元。一宗有效土地上无房屋或确权房屋灭失的享受此奖项的最高金额为2.5万元。
九、被征收户优惠房建设相关内容
被征收人按本方案货币化补偿领取补偿款后,可自主购买被征收户优惠房。
(一)被征收户优惠房建设地块:
被征收户优惠房建设地块为东围子棚户区改造后规划的安置小区。
(二)被征收户优惠房价格:
按照规划安置小区不同地块的容积率建设以下二种不同高度的楼房,详细价格见下表:

层数
七层楼价格
(元/m2
九层楼价格
(元/m2
一层
3200
3200
二层
3300
3300
三层
3600
3400
四层
3700
3500
五层
3800
3600
六层
3800
3700
七层
3000
3800
八层
 
3800
九层
 
3000
均价
3486
3478
地下室
900
900

(三)被征收户优惠房户型及面积:
2017年建设的被征收户优惠房共A、B、C、D四个户型。
A户型:建筑面积(含公摊面积)约120㎡
B户型:建筑面积(含公摊面积)约100㎡
C户型:建筑面积(含公摊面积)约80㎡
D户型:建筑面积(含公摊面积)约60㎡
已上户型面积最终以设计面积为准;确权登记面积以测绘面积为准。
(四)被征收户优惠房的置换:
(1)被征收人可按照0.6容积率置换优惠房面积,若已确权(准建)的面积大于0.6容积率,可按确权(准建)面积置换优惠房,房屋征收面积不足60㎡的只可最小面积户型。依据应置换面积被征收人在相对应的A、B、C、D四个户型内选择被征收户优惠房,可单选也可叠加选择,但超出应置换最大优惠户型面积部分的价格,是在本方案九(二)的基础上每平方米加收500元,被被征收人可享受超出应置换最大优惠户型加价面积的最大值为20平米。
(2)被征收房屋限价之内优惠房最大置换户型,详见下表。

被征收房屋面积(m2
最大置换户型
    
61—80
C户型
1、被征房面积大于120 m2的,可拆分置换,其享受的最大置换面积不得超过被征房面积+20 m2的优惠,超出部分在本方案九(二)的基础上每平方米加收500元。
2、限价即为被征收户优惠房价格。
3、被征收房屋面积遇小数时四舍五入。
 
81—100
B户型
101—120
A户型

(3)凡申请入住公租房的一律不允许再申请被征收户优惠房。
(五)被征收户优惠房的选购
(1)选购优惠房的被征收户,签订协议交房后,向沽源县住建局在规定的时间内一次性交足认购金,并领取回购的优惠房意向书,待房开企业确定后,双方签订购房合同,依照合同约定履行各自的权利义务。认购金在房开企业交钥匙时抵顶购房款。交付认购金的标准:选择C、D户型的交五万元;选择 A、B户型的交十万元。
(2)凭签订协议后交房及交付认购金的先后顺序到住建局征收办领取被征收户优惠房选购号(集体同时签约的,可采取抽号的方式确定顺序),待楼房开盘后凭此优惠房选购号及回购的优惠房意向书到房开企业选择楼宇、楼层及房号并签订购房合同。
十、其它事项
(一)对于已登记房屋,其建筑面积以房屋确权证记载为准(如果确权面积远远大于实际面积且属于未建房屋登记的以实测为准);未登记房屋面积以实测为准。测绘结果由被委托的专业测绘机构提供,测绘工具统一为经国家专门机构检测合格的手持测距仪。如《房屋所有权证》记载的面积与房屋实际面积有差异,其形成原因由于初始登记造成且未进行过改、扩建,差异在20 m2之内的,由被征收人提出复核申请,测绘机构提供复核数据,估价机构依据复核数据计价;超过20 m2经被征收人提出申请,由工作组、测绘机构和估价机构实地查验核实,确属未改、扩建的,由以上三个部门出具未改扩建证明材料,公证机构出具公证书,估价机构依据相关材料计价有《建设工程许可证》(准建证)的以其准建面积为准不予复,无准建面积的按0.6容积率计算面积。房屋结构类型以实际构造存在为准。
(二)已登记房屋须是实际存在且已建成的房屋,由于初始登记等原因造成的未建房屋但已在确权证书上登记的,按无房屋处置,不计算面积。
(三)在以划拨方式取得的城镇单一住宅用地上,建成的房屋均视为住宅用房,若房屋确权登记为商住或商业用途的房屋须提供其相关出让性质土地手续,否则视为住宅用房。
(四)被征收人购买房屋未过户的,经公证后按其声明事项予以补偿;
(五)房屋确权证丢失的,须经不动产管理部门出具有经办人签字的证明手续,并在沽源县电视台进行为期一周的丢失声明公告,对无异议无他项权利设定的,经公证后按其声明事项予以认定。
(六)《国有土地使用证》登记面积与现状占用面积不符的,由国土部门出具相关数据说明,由所属辖区村委会出具该地块是否属于审批的住宅用地证明。公证处出具是否属于有效的住宅用地的意见,估价机构凭以上证明材料,属于有效住宅用地的,按方案有关规定进行计算补偿,否则不予补偿。
(七)由于历史原因导致一宗土地同时拥有《宅基地证》和《国有土地使用证》或重复拥有上述两个证之一的,由工作组牵头联系国土部门进行核实,国土部门核实后出具书面材料,明确结果。估价机构按照土地部门的核实材料进行计价。
(八)《国有土地使用证》登记为工业用地的,房屋按本方案规定标准补偿,院落按本方案规定院落补助标准的1.6倍补助。
(九)无土地及房屋手续但房屋形成已久,由所属辖区村委会出具宅基地审批证明或相关部门出具出售证明,国土部门出具实际占地面积数据证明,测绘机构出具房屋面积数据,工作组签署意见公证后,由估价机构依据相关资料计价补偿。
(十)土地手续不完善的或土地使用证丢失的,国土部门配合经公证后按公证结果予以认定。
(十一)被征收人为从事粮油米面加工、塑钢门窗制作、大理石加工、冷库、恒温库、封密式仓储批发类的大中型经营户,且工商手续齐全,可申请入驻工业园区购买厂房,所购厂房占地最高不超经营面积的4倍。入住相关事宜由园区办负责。
(十二)棚户区改造范围内被征收人领取补偿的前提须土地权使用人和房屋所有权人一致。涉及到《国有土地使用证》持有人或《房屋所有权证》持有人一方死亡或双方均已死亡的,需到公证处办理相关手续。
(十三)需通过公证明确产权人用于征收补偿的,仅适用于一宗有效土地上所有朝向均未办理过确权或准建的房屋。
(十四)对于棚改范围内出现的在出让土地上建成的房屋或在农用土地上建设的无《国有土地使用证》、《房屋所有权证》的房屋不在此次征收范围内。
(十五)被征收人在房屋征收前使用的水、电、网话、有线电视等费用,由被征收人自己负责结算,征收部门一律不予代扣。
(十六)被征收人在签订协议时须《不动产登记证》、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《建设工程许可证》(准建证)或公证书等证件原件一并交于联系人,整理后交于沽源县住建局征收办,由其统一办理相关注销手续。
(十七)被征收人在协议签订规定时间内完成搬迁的,经由公开拍卖竟得的拆除公司验房出具“验收单”,凭此单到工作组办理领款事项。如有自行拆除门窗等行为的,要拆除物折价后在补偿总款中予以扣除或折价现金支付拆除公司。补偿款在交钥匙后一次性支付。
(十八)被征收人与房屋征收部门在征收补偿方案确定的签约期限内达不成协议,或者被征收房屋所有权人不明确,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的县人民政府依照本办法的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。
(十九)对于被征收人不明确的,县人民政府作出房屋征收补偿决定后,房屋征收部门或委托的房屋征收实施单位制作勘察记录,并向公证机构办理证据保全。
(二十)征收设有抵押权的房屋,依照国家有关担保等法律法规执行。
(二十一)房屋征收部门与被征收人应当依照有关规定,就补偿方式、补偿金额和支付方式、搬迁费、临时安置补偿费、停产停业损失、搬迁期限及签约期限等事项,订立补偿协议。补偿协议生效后,一方当事人不履行补偿协议约定义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。
(二十二)被征收人在法定期限内不申请行政复议,也不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由县人民政府依法申请人民法院强制执行。
(二十三)对于被征收房屋的特殊室内装饰装修、机器设备及物资搬迁等价值的补偿或补助,应委托具有相应资质的评估机构评估确定。
(二十四)房屋成新折旧率:执行相关评估规,由评估公司计算,计算区间为1%-4%。
(二十五)实行货币补偿的,属于低收入家庭且住房总建筑面积不足三十平方米的,按照三十平方米补偿,补偿后仍符合保障条件的,优先予以住房保障。
(二十六)分布式光伏项目补偿执行沽政函【2017】81号有关规定,价格执行安装成本价,由电力部门负责提供。
(二十七)、本方案中被征收房屋面积系指补偿计算面积。
(二十八)、被征收人拥有《不动产登记证》的,其土地、房屋登记面积以不动产证记载为准。
 
十一、本方案由沽源县住房和城乡规划建设局负责解释。
 
 
 
 
附件
沽源县2017年房屋征收
室内装修及附属物补偿标准
 
一、室内装修
1.水磨石板:50元/ m2
2.300mm×300mm及以下地板砖:40元/m2
3.400mm×400mm地板砖:50元/m2
4.500mm×500mm地板砖:55元/m2
5.600mm×600mm地板砖: 60元/m2
6. 800mm×800mm地板砖: 70元/m2
7. 1000mm×1000mm地板砖: 80元/m2
8.门套、窗套、暖气罩:每套(个)200元
9.简易造型吊顶(包含PVC顶、石膏板顶):200元/间
10.墙裙:50元/m2
11.钢制、木质隔扇:100元/m2
12.铝合金、塑钢隔扇:150元/m2
13.精装修造型吊顶:500/间
14.瓷砖(室内):30元/m2
15.家俱隔断:600元/m
16.电视墙: 100元/㎡
17.大理石厨面:150元/㎡
18.大理石窗台: 50元/m
19.炕:500元/个
20.灶台:200元/个
二、附属物
⒈院墙:砖结构:200元/延米;(高度标准为2.0米以上,不足的由估计机构调整系数计价)
土坯结构:100元/延米(高度标准为1.8米以上,不足的由估计机构调整系数计价)
2.院面:砖、水泥、水磨石板50元/㎡
3.自来水:1600元/户
4.机井: 100元/米
5.压水井:500元/眼
6.渗水井:300元/眼,能正常使用
7.地窖:砖石砌墙300元/m3
8.果树、李树、杏树:
2cm直径≦3cm 200元/棵
3cm直径≦10cm 500元/棵
10cm直径≦20cm 800元/棵
直径>20cm 1000元/棵
9.太阳能:600元/个(拆装费)
10.三相电:1000元/户(拆装费)
11.暖气:60元/组(拆装费)
12.有线电视:100元/户(移机费)
13.电话:100元/户(移机费)
14.宽带:100元/户(移机费)
15.护窗(钢筋):300元/个
16卷帘门:600元/个
17.大铁门、门墩:500元;单扇300元
18.简易煤房、各类储物棚:120元/㎡ 
19.猪舍、狗窝、鸡窝:70元/㎡
20.日光温室:150元/㎡
21.外墙瓷砖、水涮石、真石漆的房屋补偿单价可上浮1.5%;外墙水泥的房屋补偿单价可上浮1%
22、冷库、恒温库的补偿价是在补偿单价的基础上每平方米加900元